Qué revisar en un contrato de arrendamiento antes de comprar un edificio

28 de julio de 2026

Cuando se compra un edificio en rentabilidad, se está comprando también —y sobre todo— el contrato de arrendamiento que lo acompaña. Un activo excelente con un contrato mal estructurado puede convertirse en un problema serio. Estas son las cláusulas que todo comprador debería analizar antes de cerrar.

Duración, prórrogas y opciones de compra

La duración residual del contrato es uno de los datos más importantes de la valoración. Un edificio con un arrendatario que lleva 18 meses restantes de contrato es un activo con riesgo de vacancia inminente; uno con 8 años es una renta casi asegurada. Hay que leer también las prórrogas automáticas y las opciones de cancelación anticipada: algunos contratos permiten al arrendatario resolver con 6 meses de preaviso, lo que cambia radicalmente el perfil de riesgo.

Las opciones de compra a favor del arrendatario son otro punto crítico: si el inquilino tiene derecho preferente de adquisición o una opción de compra a precio prefijado, el comprador del edificio puede encontrarse atado en el momento en que quiera vender o que el activo tenga mayor valor.

Renta y mecanismo de actualización

La renta actual es la base del cálculo de rentabilidad, pero el mecanismo de actualización define cuánto vale el activo en el futuro. Una renta indexada al IPC con un cap del 3 % es muy distinta a una indexada al IPC sin límite, o a una renta fija que no se actualiza nunca. Hay que revisar también si la actualización es automática o requiere notificación previa, porque los errores procedimentales pueden invalidar la subida.

Distribución de gastos: quién paga qué

No todos los contratos distribuyen los gastos de la misma manera. En los arrendamientos triple net (o NNN), el arrendatario asume todos los gastos de explotación: IBI, seguros, mantenimiento y reparaciones. En contratos más tradicionales, el arrendador cubre parte de ellos. La diferencia puede representar un 10–15 % de los ingresos netos, y por tanto un impacto directo en la rentabilidad real del activo.

Garantías del arrendatario

La solvencia del arrendatario es la primera garantía, pero no la única. El contrato debe incluir garantías formales: aval bancario, depósito de fianza, o garantía de la matriz si el arrendatario es una filial. La cuantía equivalente a seis meses o un año de renta es habitual en contratos comerciales de largo plazo. Estas garantías son el primer colchón ante un impago.

Cláusulas de resolución y cesión

Un buen contrato especifica con claridad en qué condiciones puede resolverse anticipadamente (impago reiterado, incumplimiento de uso, insolvencia del arrendatario) y cuál es el procedimiento. Las cláusulas de cesión o subarrendamiento determinan si el arrendatario puede trasladar el contrato a un tercero —algo habitual en grupos empresariales que reestructuran internamente—. Si la cesión es libre, el inquilino que usted analizó puede ser reemplazado por otro sin su consentimiento.