Due diligence en la compra de un edificio: qué hay que revisar antes de firmar

26 de mayo de 2026 · 7 min de lectura

La mayoría de los problemas que surgen tras la compra de un inmueble no son imprevistos: son elementos que estaban ahí antes de la firma y que no se revisaron con suficiente rigor. La due diligence —el proceso de verificación y análisis previo a la adquisición— es precisamente la herramienta para evitar esas sorpresas.

Due diligence jurídica

Es el punto de partida. Antes de comprometerse con ninguna cifra, hay que revisar la nota simple registral actualizada (titularidad, cargas, hipotecas, embargos, servidumbres), la situación catastral para verificar que coincide con la realidad física, las licencias y permisos vigentes, los contratos de arrendamiento en vigor —vigencia, renta, revisiones pactadas, fianzas depositadas, cláusulas de rescisión— y, si el edificio pertenece a una comunidad, el estado de sus cuentas y posibles derramas pendientes.

Un contrato que aparenta solidez puede esconder una cláusula de rescisión anticipada que vacía el activo en doce meses. Solo la lectura detallada lo revela.

Due diligence técnica

La inspección física del edificio, realizada por un técnico independiente, es imprescindible. Los aspectos críticos son el estado de la estructura y la cubierta; las instalaciones (eléctrica, fontanería, climatización, ascensores) con sus certificados de revisión y antigüedad; la ITE (Inspección Técnica de Edificios), cuyo vencimiento o deficiencias representan un coste futuro que hay que cuantificar antes de la oferta; el certificado de eficiencia energética, que afecta crecientemente a la comercialización del espacio; y la detección de elementos ocultos como humedades o instalaciones obsoletas.

Due diligence financiera

Aquí se analiza la calidad real del flujo de caja. No los contratos, sino las rentas efectivamente cobradas, verificadas con extractos bancarios. El OPEX histórico real —IBI, comunidad, seguros, mantenimiento—, no una estimación optimista. La calidad y solvencia de cada arrendatario: antigüedad en el edificio, sector de actividad, historial de pagos. La vacancia histórica del activo y del entorno. Y la proyección de rentas con los vencimientos contractuales y revisiones pendientes.

Due diligence urbanística

Menos frecuente pero crítica en determinados activos. Conviene verificar la calificación urbanística del suelo y el edificio, la normativa aplicable en materia de usos permitidos y alturas, el planeamiento en tramitación que pueda afectar al activo, y si existe alguna situación de protección especial o limitación de uso que no sea evidente a primera vista.

Cómo lo integramos en INVARA

En INVARA no presentamos un activo sin haber completado al menos una due diligence preliminar propia. Cuando un inversor entra en una operación, ya tiene sobre la mesa los elementos esenciales verificados: titularidad limpia, contratos reales revisados, estado técnico conocido. El inversor puede y debe encargar sus propios asesores —y lo recomendamos—, pero parte de una base ya depurada que reduce el tiempo de decisión y elimina las sorpresas post-firma.