Fiscalidad del alquiler de inmuebles comerciales en España

7 de julio de 2026

La rentabilidad de un inmueble en arrendamiento no se mide solo por la renta que genera: depende también de cuánto queda en manos del inversor después de impuestos. Conocer las reglas fiscales antes de comprar no es un tecnicismo —es parte del análisis de la inversión.

Personas físicas: rendimiento de capital inmobiliario

Cuando un particular arrienda un inmueble comercial —local, oficina, nave— los ingresos tributan como rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF. El tipo efectivo varía según la base imponible del ahorro, oscilando entre el 19 % y el 28 % a partir de 2024 para bases superiores a 300.000 €.

A diferencia del arrendamiento de vivienda habitual, el alquiler de inmuebles comerciales no tiene reducción del 60 % sobre el rendimiento neto. Lo que sí permite la norma es deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos: amortización del inmueble (en general el 3 % del valor de construcción), intereses de financiación, IBI, seguros, gastos de gestión, reparaciones y conservación.

Personas jurídicas: el Impuesto de Sociedades

Si el inmueble se adquiere a través de una sociedad, los ingresos del arrendamiento forman parte del resultado contable y tributan al tipo general del Impuesto de Sociedades, actualmente el 25 % (23 % para pymes con facturación inferior a 1 M€). La amortización del activo —calculada según tablas oficiales— reduce la base imponible año a año.

Una ventaja relevante de la estructura societaria es la flexibilidad para compensar pérdidas de ejercicios anteriores y la posibilidad de aplicar deducciones por reinversión cuando se transmite el activo.

El IVA en los arrendamientos comerciales

El arrendamiento de inmuebles comerciales está sujeto a IVA al tipo del 21 %. El arrendador repercute el impuesto al arrendatario en cada factura de renta, y simultáneamente puede deducir el IVA soportado en los gastos relacionados con el inmueble. Esto convierte el IVA en un impuesto neutro para la mayoría de arrendatarios empresariales —que lo soportan y deducen— y obliga al arrendador a cumplir con las obligaciones formales de declaración trimestral.

Gastos deducibles clave

• Amortización del inmueble: elemento central para reducir la tributación. El suelo no se amortiza; solo la construcción.
• Intereses del préstamo hipotecario: deducibles en su totalidad tanto en IRPF como en IS.
• IBI, seguros y gastos de comunidad: deducibles si los asume el arrendador según contrato.
• Honorarios de gestión y administración: gastos de la property management o de intermediarios.
• Reparaciones y conservación: a distinguir de las mejoras, que se activan y amortizan.

Persona física o sociedad: cuándo conviene cada estructura

La elección depende del volumen del patrimonio, del tipo marginal del IRPF del inversor y de los objetivos de reinversión. En términos generales, para patrimonios significativos con varios activos y horizonte de largo plazo, la estructura societaria ofrece mayor eficiencia fiscal y mejor separación patrimonial. Para activos únicos con rentas moderadas, la tributación directa en IRPF puede ser más sencilla.

En cualquier caso, la decisión debe tomarse con asesoramiento fiscal específico antes de la adquisición: el coste de rectificar una estructura mal elegida es elevado.