Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble paso a paso

19 de mayo de 2026 · 5 min de lectura

La rentabilidad es el lenguaje universal de la inversión inmobiliaria. Pero calcularla bien —no solo la cifra que aparece en el anuncio— requiere entender qué hay detrás de cada número. Esta guía lo explica paso a paso, con un ejemplo práctico.

Paso 1: la rentabilidad bruta

La fórmula más simple: Rentabilidad bruta (%) = (Renta anual total / Precio de compra) × 100.

Ejemplo: un edificio de oficinas que cuesta 1.000.000 € y genera 60.000 € anuales en renta tiene una rentabilidad bruta del 6%. Es útil como primer filtro rápido, pero insuficiente para tomar decisiones.

Paso 2: identificar todos los gastos del propietario

Para llegar a la rentabilidad neta hay que restar los gastos reales: IBI, seguro del edificio, gastos de comunidad si aplica, mantenimiento estimado anual, honorarios de gestión si se delega, y una provisión por vacancia —generalmente entre el 3% y el 8% de la renta anual, según el mercado y el tipo de activo—.

Paso 3: la rentabilidad neta

Rentabilidad neta (%) = ((Renta anual − Gastos anuales) / Precio de compra) × 100.

Siguiendo el ejemplo: si los gastos suman 9.000 € al año, la renta neta es 51.000 € y la rentabilidad neta es del 5,1%. Sobre 1.000.000 €, la diferencia con la bruta equivale a 9.000 € anuales que el inversor pensaba que iba a recibir y no recibirá.

Paso 4: el precio de compra real incluye los costes de adquisición

Un error frecuente es calcular sobre el precio de lista sin incluir los costes de adquisición. En España, una compraventa sujeta a ITP conlleva el impuesto propiamente dicho (entre el 6% y el 10% según comunidad autónoma; en Aragón, el 8%), los gastos de notaría y Registro (aproximadamente 0,5%–1%) y los honorarios de intermediación si aplican. Sobre un activo de 1.000.000 €, los costes de adquisición añaden unos 90.000–100.000 €. La rentabilidad real debe calcularse sobre el coste total de la inversión.

Paso 5: el cap rate

El cap rate (tasa de capitalización) es la medida más utilizada en transacciones de activos en rentabilidad: Cap rate (%) = NOI / Valor de mercado del activo.

Donde NOI (Net Operating Income) es la renta neta operativa: ingresos totales menos gastos operativos, antes de deuda y amortizaciones. El cap rate permite comparar activos de distinto precio de forma homogénea y, en operaciones complejas, derivar el valor del activo a partir del flujo que genera y del cap rate de mercado.

¿Qué rentabilidad es razonable esperar?

Depende del tipo de activo, la ubicación y el momento de mercado. A modo orientativo en el mercado español actual: locales comerciales prime en ciudades grandes, 3,5–5%; oficinas en ciudades secundarias bien ubicadas, 5–7%; naves industriales y logísticas, 5–6,5%; edificios mixtos en ciudades medias, 5–7%. Por debajo del 4% neto, la inversión compite directamente con renta fija sin los riesgos de iliquidez propios del inmobiliario.